Искусственный дефицит жилья в Армении — восемь лет тишины

Восемь лет. Восемь лет у власти — и ни одной внятной программы решения жилищного вопроса. Ни одного честного разговора с гражданами о том, почему житель Еревана получающий среднюю заработкую плату ни при каких обстоятельтсвах, никогда не сможет купить себе квартиру. Ни одного публичного признания того, что система, которую они сами выстроили, работает против своих же граждан.

Вместо этого — бодрые отчёты о росте ВВП, торжественные открытия школ и дорог, многочасовые интервью ни о чём. Пока армяне снимают чужие квартиры, откладывают рождение детей и уезжают из страны в поисках той жизни, которую государство так и не удосужилось им обеспечить.

Это не случайность. Это — выбор.

Только вдумайтесь, около 120 000 новых жителей получила страна за последние годы. Люди оставили целые города и поселки, и наше правительство решило, что ничего для них строить не надо. Ни один микрорайон, одиночные дома в отдалённых марзах, и то, на деньги спонсоров и меценатов. Они просто самоустранились от проблемы, выделив небольшую сумму и не замечая корня проблемы, дефицита жилья в Ереване. Мы выделяем деньги, вы покупаете сами. Только на эту сумму в Ереване жилье не купить, а в регионах нет ни работы ни возможности работать на себя.

Когда чиновники говорят о «рекордном росте строительства», они рассчитывают на то, что Вы не станете проверять. Проверим.

По данным Статистического комитета Республики Армения и Национальной статистической службы Грузии (Geostat), в 2023 году в Армении было введено в эксплуатацию 697 563 квадратных метра жилья. В Грузии за тот же год — 2 535 017 квадратных метров. Страна с сопоставимым населением строит в 3,6 раза больше. Не на треть больше. Не в полтора раза. В три с половиной раза.

В 2017 году этот разрыв был и вовсе одиннадцатикратным: Армения вводила лишь 119 960 кв.м против грузинских 1 351 281. С тех пор Армения нарастила темпы — но Грузия не стояла на месте. Разрыв сократился, однако не исчез. И пока в Тбилиси поднимаются целые новые кварталы, пока грузинские семьи въезжают в собственные квартиры, армянская молодёжь продолжает снимать чужое жильё, откладывать семью и всё настойчивее смотреть в сторону границы.

В 2026 году мы увидели рекордные показатели ввода жилья в 2025 году. Рекордный и феноменальный, многократный рост. Кто-нибудь ответит на вопрос, почему эта отрасль не развивалась годами? Какие законы её ограничивали, кто их принял и что поменялось?

Мы должны благодарить за то, что они отпустили регулирование и строители смогли выйти на нормальные показатели, или следует спросить, почему это не делалось предыдущие годы и сколько тысяч грждан армении жили бы в своём жилье если бы они сделали это раньше? 

Откройте карту Еревана. Столицу со всех сторон окружают сельскохозяйственные угодья — теплицы, виноградники, поля. Земля есть. Её много. Она находится в шаговой доступности от города, вдоль дорог, между районами. И она годами стоит незастроенной — потому что её правовой статус не меняется.

Мне кажется логичным, что владельцы сельхоз земли по закону не могут изменить её статус. И власти не хотят этим заниматься, потому что к вновь построенному жилью сложно подводить новые коммуникации и инженерные сети. Намного проще продать на аукционе несколько участков в уже застроенных кварталах, получить деньги в бюджет с дорогостоящей точечной застройки — и отчитаться о «росте строительного сектора», ничего не инвестируя и не разивая, на основе тех коммуникаций, которые уже есть у города.

Результат этого бездействия — уплотнительная застройка, при которой новые дома вырастают вместо дворов и зелёных зон. Нагрузка на водопровод, электросети и дороги растёт. Качество жизни в уже существующих кварталах падает. А земля за городской чертой по-прежнему числится сельскохозяйственной — потому что никто наверху не удосужился поставить вопрос иначе.

Откройте карты Еревана и Тбили и сравните как выглядит геометрия этих городов. Не нужно быть экспертом, чтобы понимать, что есть законодатедльные ограничения для смены статуса земли и застройки сельхоз земель в Армении.

От этого страдает не только Ереван. Сельхоз предприятия, винодельни, не могут зарабатывать на туризме, из-за ограничения на строительтсво на сельхоз землях. Если вы подписаны на аккаунты виноделен, попробуйте их спросить, можно ли остаться на ночь у них. Это первое, что приходит в голову, когда планируешь приехать на своей машине. У них нет отелей! Я знаю только одну винодульню с гостиницей. Почему так? Владельцы наших виноделен никогда не были заграницей и не знают о том, что гостиничный бизнес часть винодельческого? Они глупые и безграмотные и не знают, что надо построить отель для гостей? Или законы Армении запрещают строить жилье на сельхоз земле? Я не знаю ответа на этот вопрос, я просто описываю то, что вижу. Я хочу приехать на винодельню, встретить заказ на среди виноградников и уехать на утро и не могу. И я уверен, что проблема не в недальновидности владельцев виноделен, а в глупости законов регулирующих оборот земли в Армении и нежелании властей видеть последствия своих решений. 

По данным Статистического комитета Армении, средняя рыночная цена квадратного метра в центральном районе Еревана достигла 909 100 драмов ($2 284) в 2024 году. Но даже если смотреть не на центр, а на спальные районы — картина не становится менее тревожной. По данным Государственного комитета кадастра недвижимости, средняя цена квадратного метра в Нор Норке, Эребуни и Ачапняке составляет 400–420 тысяч драмов, в Шенгавите, Малатии-Себастии и Аване — 390–400 тысяч.

Власть, разумеется, скажет: есть ипотека. И это правда — формально она существует. Ставки начинаются от 8,9% в долларах и достигают 13% в армянских драмах. При этом Центральный банк Армении удерживает ключевую ставку на уровне 6,5%. Разница между тем, по какой цене банки привлекают деньги, и тем, по какой отдают их гражданам — 6–7 процентных пунктов. В большинстве стран региона эта маржа вдвое ниже.

Почему армянские банки зарабатывают на ипотеке вдвое больше, чем их коллеги в соседних странах? Потому что Центральный банк им это позволяет. А Центральный банк позволяет это потому, что правительство не ставит перед ним иных задач. Круг замкнулся — и замкнули его не рынок и не обстоятельства, а вполне конкретные люди, принимающие вполне конкретные решения.

С 1 января 2025 года система возврата подоходного налога при погашении ипотечного кредита перестала действовать в Ереване. С 2029 года этот механизм будет полностью упразднён по всей стране. То есть в условиях, когда жильё и без того недоступно, власть планомерно ликвидирует последние инструменты поддержки. Не расширяет их. Не совершенствует. Ликвидирует.

Это называется не реформой. Это называется безразличием, облачённым в законодательную форму.

Система возврата подоходного налога при погашении ипотеки — один из немногих инструментов государственной поддержки в жилищной сфере. Власть любит на неё ссылаться как на доказательство своей заботы о гражданах. Но давайте разберёмся, кому именно эта забота достаётся.

Механизм прост: чем больше Вы заплатили подоходного налога — тем больше Вам возвращают. А значит, чем выше Ваша зарплата — тем щедрее государство. Айтишник с доходом в миллион драмов в месяц получит возврат, который реально облегчает его ипотечную нагрузку. Учитель, врач, инженер на среднестатистической армянской зарплате получат возврат, который едва покроет один ежемесячный платёж. А тот, кто работает неофициально — как работает значительная часть занятого населения страны — не получит вообще ничего.

Иными словами, эта программа устроена так, что максимальную выгоду от неё извлекают те, кто и без государственной помощи способен купить квартиру. Те же, кто в помощи действительно нуждается, получают от этой программы крохи.

Это не поддержка граждан. Это субсидия для состоятельных, преподнесённая как социальная политика. И даже эту несправедливую льготу власть решила ликвидировать. Не исправить. Не переориентировать на тех, кто нуждается. Просто — упразднить.

В жилищном вопросе Армении есть одна особенность, о которой неудобно говорить вслух: решение существует. Оно не требует международных кредитов, многолетних реформ или принципиально новых идей. Инструменты известны, опыт соседних стран задокументирован, цифры посчитаны. Проблема не в отсутствии решения. Проблема в том, что те, кого граждане выбрали для решения своих проблем, последовательно создают для этого решения препятствия.

Около 25% от стоимости каждой квартиры — это налоги. Государство собирает их исправно, при этом не выделяя земли под доступное строительство, не ограничивая банковскую маржу по ипотеке и не создавая никаких реальных программ для тех, кому жильё недоступно. Оно просто берёт свою долю с каждой сделки — и устраняется.

Давайте считать честно — не по ценам центра, а по ценам тех районов, где живут обычные армянские семьи. Квартира 50 квадратных метров в Нор Норке по средней цене 410 тысяч драмов за метр обойдётся примерно в 20,5 миллиона драмов. Налоговая нагрузка — около 25% — это 5,1 миллиона драмов, которые уходят государству.

По данным Армстата за март 2026 года, средняя зарплата по всем отраслям составляет 329 166 драмов в месяц. Но эту среднюю тянут вверх всего две отрасли — финансы и страхование с зарплатой 1 296 905 драмов и информационные технологии с 1 117 553 драмами. Это два острова благополучия в море совершенно иных реальностей.

Посмотрим, как живёт остальная Армения:

Учитель получает 180 691 драм в месяц. Если он будет откладывать треть дохода — а это крайне оптимистичное допущение — накопить только на налоговую часть сделки ему понадобится около семи-восьми лет. Не на всю квартиру. На налоги с неё.

Работник торговли с зарплатой 231 935 драмов формально находится в чуть лучшем положении. Но реально откладывать 50–60 тысяч драмов в месяц при таком доходе означает жить в режиме жёсточайшей экономии.

Врач с зарплатой 293 412 драмов — человек, получивший высшее образование, годами учившийся, несущий ответственность за жизни людей — не может позволить себе купить квартиру в спальном районе собственной столицы без многолетнего кредитного ярма.

Работник сельского хозяйства — 222 671 драм. Строитель, который своими руками возводит эти дома — 271 073 драма. Человек, строящий жильё для других, не может купить его для себя. Это не метафора. Это — арифметика.

И только два сословия живут по иным правилам. Финансист с зарплатой почти 1,3 миллиона драмов может позволить себе и ипотеку, и первоначальный взнос. Айтишник с зарплатой 1,1 миллиона — тоже. Для них система работает. Для всех остальных — нет.

Именно поэтому предложение дать каждому гражданину право один раз в жизни купить квартиру площадью до 50 квадратных метров без налогов — это не популизм и не подарок. Это — попытка дать учителю, врачу, продавцу, строителю хотя бы один реальный шанс. Не субсидия богатым, которые и так купят. Шанс для тех, кто без этого не купит никогда.

Государство потеряет 5 миллионов драмов с одной сделки. Взамен оно получит гражданина, у которого есть основание остаться в Армении. Семью, у которой появятся условия для рождения детей. Налогоплательщика на десятилетия вперёд.

Но для этого нужно думать о завтра. А не только о сегодняшних налоговых поступлениях.

Механизм земельных аукционов в Армении устроен так, что доступное жильё в нём попросту не предусмотрено. Государство продаёт участки тому, кто заплатит больше. Застройщик, переплативший за землю, вынужден строить дорого — иначе он не отобьёт вложения. Итог предсказуем: новые дома возводятся для тех, у кого деньги уже есть, а не для тех, кто в жилье нуждается.

Это не рыночный провал. Это — прямое следствие государственной политики. Если бы власть хотела строить доступное жильё, она выделяла бы землю под такие проекты целенаправленно, без аукционов на повышение цены, с чёткими требованиями к конечной стоимости квадратного метра. Так делают в десятках стран. В Армении не делают. Потому что это требует работы, воли и готовности пожертвовать сиюминутными налоговыми поступлениями ради долгосрочного результата.

Ни одного из этих качеств нынешнее правительство за восемь лет не продемонстрировало.

Связь между доступностью жилья и рождаемостью не требует научных доказательств — она очевидна каждому, кто хоть раз думал о создании семьи. В тесной съёмной квартире не заводят второго ребёнка. В квартире, взятой в ипотеку под 13% годовых, думают не о детях, а о ежемесячном платеже. В стране, где собственное жильё недостижимо в принципе, молодёжь либо не создаёт семей, либо создаёт их за рубежом.

После обретения независимости массовая приватизация жилищного фонда привела к исчезновению социального жилья в Армении, создав острый дефицит доступного жилья. Это произошло тридцать лет назад. С тех пор ни одно правительство не выстроило системного ответа на этот вызов. Нынешнее — не исключение.

Власть заказывает демографические исследования. Власть выражает обеспокоенность падением рождаемости. Власть говорит о поддержке семей. И при этом та же самая власть сворачивает ипотечные льготы, удерживает цены на жильё на заоблачном уровне и не переводит ни гектара земли под доступное строительство.

Это не противоречие. Это — лицемерие, задокументированное в официальной статистике.

По данным Комитета кадастра Армении, в первом квартале 2025 года количество сделок по аренде квартир в Ереване сократилось на 77,5% по сравнению с тем же периодом 2024 года. Рынок аренды обвалился. Люди либо уехали, либо перестали снимать — потому что не могут себе этого позволить.

Молодой человек из Гюмри или Капана думает просто. В родном городе — нет работы, деньги уходят в Ереван, ничего не меняется годами. В Ереване — жильё недоступно, ипотека недостижима, аренда поглощает половину дохода. За рубежом — можно снять комнату, получить нормальную зарплату и наконец начать откладывать. Выбор очевиден.

И это не личная трагедия каждого уехавшего. Это — системный результат государственной политики, при которой оставаться в Армении экономически невыгодно. Власть создала условия, при которых самый рациональный жизненный выбор для армянина — это отъезд. И, судя по всему, её это устраивает.

Под конец своего срока действующий премьер-министр обронил, что в следующем сроке хотел бы «поработать над снижением ставок по кредитам». Восемь лет у власти — и только сейчас, накануне выборов, замечена проблема, о которой знает каждый армянин, пытавшийся купить квартиру.

Восемь лет. За это время можно было перевести земли вокруг Еревана под жилищное строительство. Можно было ограничить банковскую маржу по ипотеке. Можно было выстроить программу доступного жилья для молодых семей. Можно было ввести налоговое освобождение на первую покупку квартиры. Можно было сделать хотя бы часть из того, что соседние страны давно реализовали.

Вместо этого — аукционы на повышение цены, ликвидация налоговых льгот и торжественные отчёты о росте ВВП.

Почему сельскохозяйственные земли вокруг Еревана не переводятся под жилищное строительство — и кто конкретно блокирует этот процесс?

Почему банковская маржа по ипотеке в Армении вдвое превышает региональные показатели — и какова позиция Центрального банка?

Почему налоговые льготы по ипотеке сворачиваются в условиях жилищного кризиса, а не расширяются и переориентируются на тех, кто действительно нуждается?

Почему при сопоставимом с Грузией населении Армения вводит жилья в 3,6 раза меньше — и кто несёт за это политическую ответственность?

Почему программа возврата подоходного налога помогает финансистам и айтишникам, но практически не работает для учителей, врачей и работников торговли?

За каждой из этих цифр — семья, которая не смогла купить квартиру. Ребёнок, которого не решились завести. Человек, который уехал и не вернулся.

Жильё — это не тема для предвыборных обещаний. Это — вопрос о том, есть ли у Армении будущее.